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经济增长的代价房价本不会长成这样的

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来源: 作者: 2019-06-08 21:25:05

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房价的上涨是市场趋势,但是涨幅多大就是运作的问题。20世纪80年代末期,中国实行的是单位福利房制度,这种住房模式是一种计划经济基础上的民生政策,对于住房市场的影响并不是很大。在中国经济面临增长压力的20世纪90年代末期,住房无疑成为了牺牲者,说解放者也好,真正牺牲的是人民的利益,就是房地产市场化带来今天的房价的高涨。

最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时,应同步建立城镇住房的社会保障体系,而社会保障不是让民众都去拥有住房财产,而是用租赁方式保障最基本的居住权利”。

关于建立廉租房[1]的制度化问题,在2007年国务院出台宏观调控文件,正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的之中。但是这似乎已经晚了大概有10年的时间。

“计划经济”下的住房

北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前,私人购房(包括外销房)所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门,也没有自己的物业管理队伍。最初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制,后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购买单位的分配要求进行定制,因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求,也没有个性的产品。

20世纪80年代末期,最初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求,如一居室的建筑面积不得大于40平方米,二居室的建筑面积不得大于60平方米,三居室的建筑面积不得大于80平方米,超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标,且最大建筑面积也不得超过130平方米。

邓小平南方谈话之后,14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化,大多以个人购房为主、单位购房分房为辅,但北京仍然是单位福利分房为主。

这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫,并且已经有了一整套规范的物业管理体系,同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。

我们在设计上仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置,如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化,反而要求尽可能在面积上平均化,减少户与户之间的差别,减少福利分配中的矛盾;销售上则取决于领导的选择和对上班地点的位置选择;管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。

为单位服务时,大多不是地产公司选择盖多少三居、二居、一居,而是按照购买单位的要求定制不同户型的房子,这种定制完全是计划性的,而非市场化的,连装修的标准都是在固定标准之外另行计算的。

最初北京的分房要按照国家或单位资金拨付的标准设计,如前三门一带的高楼是北京在改革开放之后建成的第一个成片的高楼。包括酒店和外交公寓,全北京在1978年之前8层以上的楼大约只有14幢,前三门这片楼群的出现打破了北京无高楼的历史。前三门楼群正是严格按预算限制设计的,因此都只重居室的面积,没有厅的设计。

那时只能尽量解决居住面积问题,而不注重社交和活动空间,不但无厅,更没有起居室的概念。中国的设计师们大多也就住过这种房子,并不知道富裕起来的家庭应如何享受生活。

邓小平参观前三门的房子时,曾专门问道:为什么都没有厅的设计?陪同人员说造价与面积限制不允许有厅,邓小平说那就将层高限低一些,将省出来的钱用在扩大厅上。这样原来2.9米标高的层面降到了2.7米,图纸也开始有了个4平方米左右的门厅的设计。

完全市场化后,这种层高与小厅的设计概念才完全被打破了。就连北京市的拆迁法规中都明确规定,还给拆迁户的住房面积中,只计算居室的面积,后来扩大到厅的面积计算一半,而厨房、厕所、阳台等都不得计算为拆迁面积。因此北京大量的拆迁实物安置用房以及单位的福利分房中存在着许多的设计缺陷。

正因为在这种环境下生存,华远真正依靠的不是市场中的面向个人的销售,更多的是面向单位的福利分配。这种局面直到1997年之后才有所改变,华远增加了面向市场的个人销售产品,在公司内组建了面向市场的经营销售部门和物业管理部门,但已经远远地落后于万科之类一直在市场上摸爬滚打的开发公司了。

1998年的房改彻底改变了公司管理层和全部员工的经营观念,但福利分房式的生产定制一直到2001年才基本结束。

1998年的房改后住房推向市场

1998年8月,朱总理批准下发国务院23号文件,拉开了停止住房福利分配、全面推进商品房市场化的大幕,同时在工资中增加住房补贴,提出“高收入家庭购买或租赁市场中的商品房”“中等收入家庭主要依靠购买经济适用房”“住房困难的低收入家庭用廉租房”解决住房问题,并限定了发放住房补贴的标准。

将住房推向市场,实现商品化交易,是1995年生效的《房地产管理法》中要实现的目标,这对于房地产开发商而言当然是件好事。在亚洲金融危机的冲击之下,朱总理想得更多的则是如何拉动和保障中国的经济增长的问题,因此在俞正声部长四次上报经济适用住房“可租可售”的文件中坚决砍掉“可租”两字,试图用经济适用住房的建设和销售拉动中国的投资增长。

正如朱总理所希望的那样,用经济适用住房能拉住中国经济、撬开民众的钱袋子。但同时从中央到地方政府都必然会放弃对廉租房的建设,必然会忽略对最低收入人群和住房困难家庭的保障。

任志强口述:政府当时不听我的

当年10月4日,中国第三届房地产协会年会召开,杨慎会长专门邀请我作大会发言,解读23号文件。

当时主席台上坐了许多领导,包括时任建设部部长的俞正声,但我并不认识也不知道主席台上都坐了些什么官,只知道按自己的思路和理解评论23号文件对市场的影响和其中存在的问题。

我认为,最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时,应同步建立城镇住房的社会保障体系,而社会保障不是让民众都去拥有住房财产,而是用租赁方式保障最基本的居住权利”,至今我仍坚持这种观点。

如果1998年同步建立了“城镇住房的廉租房或租赁房的保障体系”,也许今天就不用在“十二五”规划中用“大跃进”的生产方式建设3600万套保障房,也不会有房价的不断高涨和限购政策的出台。

我的批评激怒了台上坐着的各位官员,也从此与俞正声部长结下了不解之缘。

当年冬天,俞部长和谢家瑾司长等人到香港时,宁高宁接待了俞部长,饭桌上听到的是俞部长的一顿臭骂,说我太缺少政治敏感性了,怎么可以在国务院文件刚出台时就公开批评呢?

十年前如果我们这样做了

也许当时朱镕基的首要任务是拉动中国的经济增长,这是个破题的大局,而应同步建立住房保障体系则是个局部的小局,但如果在中国经济已经有了增长之后不去补这个缺陷,就可能造成今天恶补的局面。

十多年过去了,房价高涨已经成为了一个社会问题而且很难解决的问题。——问题的核心正在于市场化时应同步建立住房保障制度。

关于建立廉租房的制度化问题,终于在2007年国务院出台宏观调控文件,正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的之中。整整10年之间,即使那时每年只建设几十万套,今天也用不着为房地产市场的越调越涨发愁了。

财知道

[1]廉租房:

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。

中国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例,2003年4月[1],廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月,认定标准再一次上调到7平方米以下,同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。

与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比,在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同:经济适用房房源为新建住房,而廉租房房源多样化,包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售,而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租,只收取象征性的房租;而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本,面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。

(财经责编:孟定勇)

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